No todo vale invocando la crisis de la vivienda

La Comisión Europea ha presentado la nueva Affordable Housing Act, que inicia ahora un proceso de participación y debate que culminará con la aprobación del texto definitivo. Si tuviera que resumir en una sola frase el mensaje que esta propuesta lanza a las administraciones públicas, sería este: no todo vale cuando se invoca la crisis de la vivienda; es necesario garantizar la seguridad jurídica. He intervenido en nombre de Apartur en el proceso participativo para su elaboración y también he tenido la oportunidad de trasladar nuestro punto de vista a la Comisión Europea y al Parlamento Europeo en algunas de sus sesiones.

Lo he hecho especialmente desde la perspectiva de Cataluña y Barcelona, pioneras desde 2014 en la aplicación de restricciones desproporcionadas a las viviendas de uso turístico y donde está prevista su eliminación total a partir de 2028. Por ello, considero especialmente relevante que la Affordable Housing Act establezca un marco exigente para que las administraciones puedan intervenir sobre los alquileres de corta duración. Sin embargo, discrepo de que las medidas restrictivas se apliquen únicamente a las viviendas turísticas.

Si realmente queremos abordar la crisis de la vivienda, debemos analizar todos los usos que compiten por el parque residencial y, sobre todo, afrontar con mucha mayor valentía las causas del elevado número de viviendas vacías y en desuso, una situación que, en buena medida, se debe a la inseguridad jurídica reinante. El principio que debe regir cualquier intervención pública es sencillo: una restricción no puede justificarse únicamente por la existencia de una crisis de vivienda.

En su propuesta, la Comisión establece que las medidas restrictivas deben estar respaldadas por datos que acrediten un efecto adverso real sobre la disponibilidad o la asequibilidad de la vivienda. Deben ser necesarias y proporcionadas, valorar alternativas menos restrictivas y respetar la seguridad jurídica y las expectativas legítimas de quienes ya ejercen legalmente una actividad. Este principio es especialmente importante cuando hablamos de actividades que llevan años desarrollándose al amparo de una autorización administrativa de carácter indefinido.

El propio marco europeo reconoce, además, que las restricciones al alquiler turístico no pueden resolver, por sí solas, las causas estructurales de la escasez de vivienda. La prioridad debe ser aumentar la oferta residencial, movilizar las viviendas vacías y reforzar la vivienda social. Ese debería ser el foco de cualquier política de vivienda seria. Son principios que desde Apartur llevamos tiempo defendiendo ante las instituciones europeas y que, a nuestro juicio, no se han tenido en cuenta en la regulación aprobada en Cataluña en 2023.

Esta permitirá eliminar las viviendas turísticas sin que se hayan realizado estudios ni evaluaciones sobre posibles medidas menos restrictivas, ni análisis que aporten pruebas objetivas de la relación entre las viviendas turísticas y la asequibilidad de la vivienda. Todo ello, además, sin respetar la seguridad jurídica ni las expectativas legítimas de quienes ejercen legalmente esta actividad. La cuestión no es estar a favor o en contra de los pisos turísticos.

La cuestión es si una administración puede eliminar una actividad legalmente autorizada durante años sin acreditar, mediante estudios y datos objetivos, que esa medida es necesaria para alcanzar el objetivo perseguido y que no existen alternativas menos restrictivas. Y aquí es donde el caso de Barcelona resulta especialmente revelador. Desde 2014 está prohibida la concesión de nuevas licencias turísticas en la ciudad. Es decir, durante más de una década no ha sido posible obtener una nueva licencia.

En 2014 había aproximadamente 10.000 viviendas turísticas, alrededor del 1% del parque residencial de la ciudad. En 2026 seguimos hablando de una magnitud similar. Si las viviendas turísticas fueran la causa determinante del incremento de los precios residenciales, ¿cómo se explica que, durante este mismo periodo, el precio del alquiler residencial haya aumentado un 72% mientras el número de viviendas turísticas permanecía prácticamente congelado?

La realidad es, evidentemente, mucho más compleja. El precio de la vivienda responde a múltiples factores: la insuficiencia de oferta, la evolución de la población, las dificultades para construir, los costes, la regulación, la inseguridad jurídica y también la retirada de viviendas del alquiler residencial para destinarlas a otros usos, entre ellos las oficinas y el alquiler temporal, o, en algunos casos, mantenerlas vacías. Por eso resulta especialmente difícil sostener que la eliminación de las viviendas turísticas vaya a resolver por sí sola el problema de la vivienda.

Más aún cuando el propio estudio encargado por el Ayuntamiento de Barcelona al Instituto de Economía de Barcelona sobre el impacto de las viviendas de uso turístico advierte de que el retorno de estas viviendas al mercado residencial podría ser parcial o incluso no producirse. Y, pese a ello, el Ayuntamiento ha anunciado su intención de eliminar las viviendas de uso turístico de la ciudad a partir de 2028. La pregunta, por tanto, no es si existe una crisis de vivienda.

Por supuesto que existe y debe ser una prioridad para las administraciones públicas. La verdadera pregunta es otra: ¿qué medidas son realmente eficaces para resolverla y cuáles se limitan a señalar a un sector como responsable sin haber demostrado que su eliminación vaya a solucionar el problema? Europa tiene ahora una oportunidad para fijar un estándar claro. Las restricciones a los alquileres de corta duración pueden ser legítimas cuando existen evidencias que las justifican, cuando son necesarias y proporcionadas y cuando respetan la seguridad jurídica y las expectativas legítimas de quienes han desarrollado legalmente su actividad.

Pero la crisis de vivienda no puede convertirse en una carta blanca para restringir derechos, eliminar actividades legales o adoptar prohibiciones generales sin demostrar su eficacia. Porque, si de verdad queremos resolver la crisis de vivienda, necesitamos más vivienda.